Без новеньких: офисные площади будут занимать отечественные компании

Регионы России получат более 26 миллиардов на модернизацию коммунальной инфраструктуры

Коммерческая недвижимость
02.02.2023

Российский девелопер построит апарт-отель в Индонезии

Жилье
02.02.2023

В Казани построят жилой комплекс за 3,22 миллиарда

Жилье
02.02.2023

В российских городах стабилизировались цены на новостройки

Инфраструктура
02.02.2023

«Атомстройкомплекс» построит мост через реку Исеть на Уктусе

Коммерческая недвижимость
02.02.2023

В районных торговых центрах Петербурга снизилась вакансия

Новости инфопартнеров
02.02.2023

Остался 1 месяц до окончания приема заявок на юбилейную 15-ю федеральную премию в области нового строительства и территориального развития

Жилье
02.02.2023

В Москве построили жилой комплекс в архитектуре Нью-Йорка 30-х годов

Все новости

Реклама

Реклама

К опросу

Вопрос-ответ

Алена Данилова
Квалифицированный юрист

Главная

Публикации

Коммерческая недвижимость

Без новеньких: офисные площади будут занимать отечественные компании

Без новеньких: офисные площади будут занимать отечественные компании

24 января 2023

/FOTODOM

Елена АКАТОВА, директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group:

Минувший год стал периодом беспрецедентных вызовов для рынка офисной недвижимости. После пандемии, когда бизнес был вынужден оптимизировать офисные площади в связи с переводом сотрудников на удаленку, текущий кризис снова поставил рынок в затруднительное положение. Уход международных арендаторов привел к росту вакансии в офисах класса А, особенно в сегменте «Прайм» — в самых качественных объектах, расположенных в центральных деловых районах столицы. Тем не менее, последствия кризиса оказались не такими драматичными, как можно было ожидать.

К вводу не готовы

В 2022 году на рынок выходило мало новых проектов: разрешение на ввод получали только те, которые до марта находились в высокой стадии готовности. Застройщики тем временем взяли паузу, поскольку запускать новое строительство в ситуации неопределенности довольно рискованно. Учитывая срок возведения офисного здания — от 2,5 до 3 лет, — сейчас на продвинутой стадии готовности находится небольшое количество объектов, так как начало их девелоперского цикла пришлось на «пандемийный» 2020 год, когда рынок также находился в фазе низкой активности. Таким образом, по предварительным оценкам, результат 2022 года по вводу может оказаться вдвое ниже 2021-го и составить около 280-300 тыс. квадратных метров нового предложения.

Стоит отметить, что больше всего новых проектов вышло в III квартале прошлого года. Среди них — AFI Square площадью 78,5 тыс. «квадратов», фаза Bravo проекта Comcity (61,6 тыс.) и башня А проекта STONE Towers (10,9 тыс.).

Проявили гибкость и предприимчивость

Отдельно стоит отметить стремительное развитие сегмента гибких офисов. На фоне неопределенности, неуверенности в завтрашнем дне и сокращения горизонтов планирования компании предпочитают размещаться на площадках гибкого формата, где они смогут быстро и безболезненно сократить или, наоборот, расширить присутствие. Всего в Москве функционирует 137 локаций площадью 351,7 тыс. кв. м. В 2022-м открылось 14 подобных площадок суммарной площадью около 90 тыс. «квадратов». Самыми крупными среди них стали BusinessClub в бизнес-центре (БЦ) «Искра-Парк» (24,6 тыс. кв. м), Flexity на Овчинниковской набережной (23 тыс.), а также Multispace Dinamo (10,4 тыс.).

Все больше девелоперов в столице начинают строить офисы на продажу. В прошлом году инвесторы активно вкладывались в офисную недвижимость: в структуре инвестиций готовые объекты могут стать лидером по итогам года с долей 45% против 34% годом ранее. К концу 2022-го офисы на продажу предлагались в объектах совокупным объемом 930 тыс. кв. м, 29% из которых уже реализовано. На фоне выхода новых БЦ на рынок средние цены также растут: например, в классе А средневзвешенная стоимость продажи за год выросла на 20-30% (с 250-270 тыс. рублей за «квадрат» (без НДС) до 320-350 тыс.).

Отрицательное чистое поглощение

Несмотря на то, что уход международных компаний стал главным событием и на офисном рынке, его последствия оказались не столь разрушительны, как можно было ожидать. Большинство игроков старается сохранить бизнес в России путем передачи активов локальным собственникам, что позволяет избежать высвобождения офисов полностью. Кроме того, объем площадей, занимаемых иностранными арендаторами, оказался не так велик — всего 500-700 тыс. кв. м. По итогам года в классе А вакансия оказалась на уровне 13-14%, в классе В — 7-7,5%. Объем чистого поглощения — то есть разница между объемом площадей, которые были заполнены за год, и площадей, которые вышли на рынок пустыми, — уйдет в минус на 150-160 тыс. «квадратов». Хотя это самый низкий показатель за всю историю наблюдений, ожидается, что пустующие площади будут постепенно занимать новые арендаторы (например, российские корпорации и холдинги, госкомпании), особенно на фоне низких темпов ввода нового предложения.

Стабильность ставок

В I полугодии 2022-го, после того, как на рынок стали выходить высвобождавшиеся качественные офисы международных арендаторов, наблюдался определенный рост средневзвешенных запрашиваемых ставок. Однако в III квартале рынок пополнился новыми проектами по ставкам ниже среднерыночных, поэтому средневзвешенный показатель стал снижаться. По итогам года показатель в классе А оказался на уровне 26-28 тыс. рублей за «квадрат» в год (без учета эксплуатационных расходов и НДС), в классе B — в пределах 17-18 тыс.

Ничего нового

В 2023 году можно ожидать присутствия трендов, которые были выражены в 2022-м, — на рынке будут сохраняться субаренда, а также отрицательное или близкое к нулевому чистое поглощение. Рост вакансии продолжится, но более низкими темпами, чем в прошлом году. При этом в структуре спроса будет возрастать роль российских компаний и предприятий с госучастием, а доля сделок по аренде помещений «под отделку» будет падать. У арендаторов останется более краткосрочный горизонт планирования (один-два года вместо пяти). Ставки, скорее всего, повышаться не будут, вероятно, наоборот — покажут тенденцию к снижению. Также ожидается замедление темпов ввода в эксплуатацию новых зданий. 14 гибких офисов суммарной площадью около 90 тыс. «квадратов» открылось в столице в прошлом году

По материалам